2023년 9월, 그러니까 딱 작년 가을이었어요. 홍대 메인 스트리트에서 버스킹하던 친구가 갑자기 연락이 왔더라고요. "형, 나 드디어 가게 내기로 했어. 권리금 2억에 매물 나왔는데 어때?" 저는 그냥 웃으면서 "응, 잘되면 밥 한번 사" 이랬는데... 그 가게가 석 달 만에 폐업했거든요.
근데 이게 진짜 재미있는 게, 바로 옆 건물에 있던 다른 가게는 지금도 영업 잘 하고 있다는 거예요. 같은 홍대, 같은 메인 상권, 심지어 같은 건물주인데 말이죠. 그래서 제가 임대차 계약서를 한번 들여다봤는데요.
## 권리금 2억에 숨겨진 함정
잘 몰라서 여쭤보는 건데, 혹시 권리금 산정할 때 뭐 보세요? 보통 매출 자료 보면서 "아, 이 정도면 괜찮겠네" 하잖아요. 근데 이게 진짜 웃긴 게, 대부분 권리금 거래할 때 실제 카드 매출 데이터를 제대로 검증 안 한다는 거예요.
제가 본 그 가게의 실거래 내역서에는요. 2022년 12월 매출이 1월 대비 40% 올라 있었어요. 이거 완전 대박인 거죠? 근데 이게 바로 '크리스마스 버프'라는 거. 홍대는 11월 말부터 연말 특수가 시작되는데, 이걸 연간 평균 매출로 착각하고 권리금을 책정했다는 게 진짜 문제였어요.
그런데 살아남은 가게들은 이걸 역으로 이용하더라고요. 권리금을 낮추는 대신, 임대차 계약서에 '매출 연동 임대료' 조항을 넣는 거예요. 즉, 기본 임대료는 깎고 대신 매출의 8%를 추가로 지급하는 구조였어요. 이렇게 하면 비수기에는 숨통이 트이고, 성수기에는 건물주도 이득을 보니까 상생이 되는 구조잖아요.
## 단체 회식 모시는 가게들의 진짜 비밀
또 하나 재미있는 건, 폐업한 업소들은 대부분 '개인 손님' 위주로 돌아갔고, 살아남은 곳들은 '단체 예약' 시스템을 갖췄다는 점이에요. 홍대는 관광객이 많아서 개인 손님으로도 버틸 수 있다고 생각하는데, 실제로는 완전 반대더라고요.
제가 아는 마포에서 단체 회식 모임 전문으로 운영하시는 분은, 대형 룸을 갖춘 노래방과 연계해서 패키지를 구성했어요. 예를 들어 식사 2시간 하고 이동 없이 바로 옆 건물 룸으로 연결해주는 거죠. 이렇게 하면 단체팀 당 1인당 1.5만원씩 추가 매출이 발생하는데, 이게 연간으로 따지면 진짜 어마어마한 차이예요.
다만 이거 진짜 주의할 점은, 단체 모임용 시설 투자할 때 '최대 수용 인원'에 속지 말라는 거예요. 30명 수용 가능하다는 곳들이 실제로는 30명 들어가면 숨 쉴 공간도 없어요. 그럴 때는 반드시 '권장 인원'을 물어보고, 거기에 15% 정도 더 작은 숫자로 예약하는 게 진짜 팁이에요.
자, 그럼 마지막으로 여러분이 가게를 내거나 단체 매칭을 알아볼 때 확인해야 할 질문 세 가지만 던질게요. 첫째, 권리금 내역서에 연말 특수 기간이 포함되어 있는가? 둘째, 월 매출의 몇 %가 임대료로 빠져나가는가? 셋째, 그 건물에 같은 층 다른 업소들의 계약 기간은 언제까지인가?